香川の空室対策 / 四国の拠点都市を抱える市場
香川県の空室率は13.5%です。
県全体の平均賃料はワンルーム約4.5万円、ファミリー約7.2万円。
四国の中では賃貸需要の厚い県です。
高松市は空室率12.5%で、ワンルーム約6.2万円・ファミリー約9.9万円と県内で突出しています。
丸亀市と坂出市は13.5%で県平均と同じ水準。
善通寺市・観音寺市・東かがわ市は15%、さぬき市と三豊市は16.5%と、高松から離れるほど厳しくなります。
高松の強みは、四国の拠点を置く企業の転勤族です。
電力、銀行、鉄道、通信といった企業の本店や四国の支店が集まり、数年ごとに人が入れ替わります。
この入れ替わりが、賃貸の需要を途切れさせない仕組みになっています。
岡山とは瀬戸大橋線でつながり、本州との行き来も多い地域です。
高松に住んで岡山へ通う人、その逆の人もいます。
この往来の多さが、香川の賃貸市場の性格を形づくっています。
高松なら瓦町や栗林公園の周辺、丸亀なら駅の北側と南側、というように、同じ市内でも相場は区画ごとに動きます。
物件の近くで条件の似た募集をいくつか拾い、家賃と設備を横に並べてから手を打ちます。
香川の空室対策 / 高松と郊外で違う空室の原因
1つ目は、転勤族の物件選びの速さです。
転勤族は着任前の短い期間で住まいを決めます。
写真が少ない、オンライン内見に対応していない物件は、見られる前に候補から外れます。
次に、郊外の暮らしは車が前提という点。
高松の郊外から西讃にかけては、通勤も買い物もほぼ車で済ませます。
駐車場が1台分しかない部屋は、共働きの世帯の比較表から最初に消えます。
さらに、西讃と東讃では若い住民が少しずつ減っています。
さぬき市や三豊市の1Kは、高松と同じ写真、同じ文面で出しても問い合わせがほとんど入りません。
高松では決めてもらう速さ、郊外では借り手の選び直し。
香川で家賃を守るには、この二つを取り違えないことが肝心です。
掲載の中身も点検します。
うどん屋とスーパー、病院までの距離を書き、室内を10枚以上の写真で見せるだけで、写真3枚の競合からは一歩抜けます。
香川の空室対策 / 高松の転勤族に選ばれる条件
高松市の中心部には、四国電力、百十四銀行、JR四国といった企業の本社や本店があり、全国規模の企業の四国支店も集まっています。
3〜5年の任期で着任する単身赴任者や若手社員が、毎年一定数やってきます。
転勤族が物件を絞り込むときの条件は、家具家電付き、短期契約可、インターネット無料の3つにほぼ集約されます。
会社の借り上げでも、この3つがそろっていれば担当者は社内の手続きを通しやすくなります。
家具家電をそろえる費用は、1室20〜40万円ほどを見ておきます。
転勤族は高松の地理に詳しくありません。
職場が集まる中心部までの所要時間、高松駅や琴電の駅までの距離、近くのスーパーや病院の情報を募集文に書くと、比較の段階で残りやすくなります。
単身赴任の家族が週末に訪ねてくることもあります。
駐車場や来客用の駐車スペースの有無を示すと、細かな配慮として評価されます。
岡山の勤務先へ瀬戸大橋線で通う人には、高松駅や坂出駅までの所要時間が判断材料になります。
高松市内の詳しい事情は高松市の空室対策の記事で扱っています。
香川の空室対策 / 丸亀・坂出の造船と重工業
丸亀市には今治造船の丸亀事業本部があり、坂出市には川崎重工業の坂出工場があります。
造船や重工業の工場では、技術者や協力会社の従業員が数か月から数年単位で働き、社宅の需要が生まれています。
造船所の協力会社は、工事の山に合わせて数人単位で人を送り込みます。
同じ建物で複数戸、家具家電付き、駐車場つきという条件で出せる大家は重宝されます。
造船所の朝は早いため、寝室の遮光と防音も手を抜けません。
丸亀市のワンルーム平均は約4.3万円、坂出市は約4.7万円です。
この価格帯で家賃を上げにいくより、工事の期間中ずっと埋まり続ける状態を作るほうが、1年を通した手取りは厚くなります。
坂出市は瀬戸大橋線の要の駅を抱え、岡山方面へ通う人にとっても便利な位置です。
空室率は13.5%。
工場の社宅需要と岡山通勤の需要の両方を狙える点は、坂出の物件の強みと言えます。
駅までの距離と岡山までの所要時間を、募集文の冒頭に置くことを勧めます。
造船所の門をたたいて直接売り込んでも、話が進むことはまずありません。
協力会社の住まいを手配している仲介会社を探し、そこに物件を登録してもらうのが確実な道筋です。
香川の空室対策 / 香川大学のキャンパス別需要
香川大学は、高松市の幸町キャンパスに教育・法・経済の学部、林町キャンパスに創造工学部、三木町に医学部と農学部があります。
キャンパスごとに学部が違い、学生の生活の仕方も変わります。
幸町の周辺は中心部に近く、アルバイトや買い物の便利さが選ばれる理由になります。
林町の周辺は理工系の学生が多く、研究室で遅くまで残ることが多いため、オートロックや防犯カメラ、宅配ボックスが判断材料になります。
香川大学の学生向けでも、家具家電付きで敷金礼金なしという組み合わせは外せません。
親子で内見に来る場面を想定し、廊下や階段の掃除、自転車置き場の整理を済ませておきます。
カメラの後付けは1台数万円から可能です。
物件から最寄りのキャンパスを特定し、その学部の学生の生活に合わせて募集文を書き分けます。
同じ1Kでも、幸町と林町では刺さる言葉が違います。
三木町のキャンパスには医学部と附属病院があります。
医学生は6年、病院の職員は数年単位で住み続けることが多く、一度決まれば長い付き合いになる層です。
静かな部屋と勉強机の照明に少し投資しておけば、その分は在学期間のうちに十分取り返せます。
香川の空室対策 / 内示に間に合わせる年間の段取り
転勤族の動きは、3〜4月と9〜10月に山があります。
内示から着任までの期間は短く、内示の時期に空室が仕上がっていなければ機会を逃します。
2月と8月までに写真と募集文を更新しておくのが基本です。
学生の動きは合格発表後の2〜3月に集中します。
1月中に内見できる状態にし、保護者の同行に備えて共用部を整えておきます。
香川の夏は雨が少なく、暑さが長く続きます。
10年を超えたエアコンは春のうちに入れ替えておくのが安全で、費用は1台10万円前後。
夏に冷房が壊れて退去につながるより、ずっと安くつきます。
転勤族は着任の数週間前に、数日の下見だけで住まいを決めます。
退去の通知を受けたら、立ち会いを待たずに募集を始め、空いてから2週間のうちには新しい写真で掲載を差し替えます。
台風が来る前には、ベランダの排水口と雨どいの詰まりを取り除いておきます。
雨漏りの不具合は、転勤族の間で建物の評判として広がりやすいからです。
香川の空室対策 / 転勤と社宅に強い仲介会社を選ぶ
高松の地場仲介は、転勤族や法人の需要に強い会社が多い市場です。
企業の総務担当と付き合いのある会社に任せると、社宅の案件が回ってきやすくなります。
任せる前には、社宅の契約を年にどれくらい扱うか、県外の人に画面越しで部屋を見せられるか、写真を自社で撮り直してくれるかを尋ねます。
2か月空いたときに値下げ以外の手を出してくるかどうかも、会社の力量を見分ける目安です。
香川で候補になる会社は香川県の空室対策業者一覧で探せます。
家具や小物で部屋を演出するときの予算の決め方は、ホームステージングのROIが手がかりになります。
香川県の空室対策 / 失敗しない業者選び5ステップ
空室対策業者を選ぶときに、絶対に外せない5つのチェックポイントをまとめました。
問い合わせる前、契約する前に、それぞれ確認しておくと業者選びで失敗するリスクを大きく減らせます。
どのステップも超重要なので、ぜひ参考にしてください。
それでは順番にご紹介していきます。
【STEP①】対応エリアでの実績棟数を確認する
まずは業者の「自分の物件があるエリア」での実績棟数を確認しましょう。
「全国対応」「香川県対応」と謳っていても、実際に施工・客付け実績がない地域だと、地場の仲介ネットワークを持っていません。
地名が伴わない「累計実績◯件」という数字には要注意。
「香川県での実績棟数を教えてください」と具体的に聞くのが鉄則です。
【STEP②】宅地建物取引業免許の番号と発行元を確認
不動産業者である以上、宅地建物取引業免許の番号は必須です。
免許番号は「香川知事(N)第◯◯◯号」または「国土交通大臣(N)第◯◯◯号」の形式で、必ず公式サイトや名刺・契約書類に記載されているもの。
括弧内の数字(N)は5年ごとの更新回数で、数字が大きいほど営業歴が長く、信頼性の目安になります。
【STEP③】料金体系が「3区分」で明示されているか
「相談時にお見積もり」「物件によります」とだけ答える業者は避けたほうが無難です。
信頼できる業者は、初期費用・月額費用・成果報酬の3区分で明示してくれます。
後から「これは別途料金です」と言われるトラブルを避けるためにも、最初の問い合わせ時に「料金プランの3区分を教えてください」と聞きましょう。
明示できる業者は透明性が高く、追加請求のリスクも低い傾向にあります。
【STEP④】提案書のスピードと具体性をチェック
問い合わせから提案書受領まで、5営業日以上かかる業者は要注意です。
空室対策はスピード勝負。
レスポンスの遅さは、その後の施策実行のスピードにも直結します。
さらに大切なのが提案内容の具体性。
「空室対策をします」だけの抽象的な提案ではなく、「具体的な施策・想定費用・期待効果（家賃◯円アップ・成約まで◯ヶ月）」が数字で書かれている業者を選びましょう。
【STEP⑤】最低2社、できれば3社で相見積もりを取る
同じ物件でも、業者によって提案内容と料金は大きく異なります。
1社だけで決めてしまうと、相場感が掴めず損をするリスクが高くなります。
最低でも2社、可能なら3社に同じ条件で見積もりを依頼し、「料金・実績・提案内容・人柄」の4軸で比較するのがおすすめ。
ニュウキョのお問い合わせフォーム1回で、香川県に強い業者を複数社まとめてご紹介できますので、ぜひご活用ください。
5ステップを実行すれば失敗リスクは大幅減
上記5つを実行するだけで、「契約してから後悔した」という典型的な失敗はほぼ避けられます。特にSTEP①の地域実績とSTEP⑤の相見積もりは、業者の質を見極める上で最も効果的な2つです。
