鳥取の空室対策 / 因幡と伯耆で別々に数える
鳥取県の空室率は約14.4%で、県全体の平均賃料はワンルーム約3.8万円、ファミリー約6.0万円。
家賃の水準は全国でも控えめで、賃貸の需要は鳥取市・米子市・倉吉市・境港市の4市にほぼ収まります。
ただ、県を一つの市場として扱うと判断を誤ります。
東部の因幡の中心である鳥取市は、人口約18万人、ワンルーム約4.6万円、ファミリー約7.3万円で空室率13.4%。
西部の伯耆の中心である米子市は、ワンルーム約4.1万円、ファミリー約6.5万円で14.4%です。
中部の倉吉市はワンルーム約3.5万円で14.4%、境港市は約3.4万円で15.9%と、西の港町ほど空室が重くなります。
鳥取市の借り手は、隣の米子市の物件をまず比較の対象にしません。
生活圏も通勤圏も東西で分かれ、米子市はむしろ島根県の松江市と一つの経済圏を作っています。
比べられる相手は県内の平均ではなく、同じ生活圏の物件。
この前提で数字を読むのが出発点です。
鳥取市の住宅地価は県平均の1.22倍、米子市は1.08倍。
地価の差に比べて家賃の差は小さく、米子市の物件は家賃の割に土地の価値が見合っている状態とも言えます。
逆に鳥取市の物件は、家賃を上げにくい分、空室を作らないことがそのまま利回りを守ることにつながります。
鳥取の空室対策 / 湖山の学生街と大雪の年
鳥取市の賃貸需要を支えるのは、湖山の鳥取大学と、公立鳥取環境大学の学生です。
JRの湖山駅と鳥取大学前駅の周辺には学生向けのアパートが集まり、毎年の入れ替わりをどれだけ確実に取れるかが経営の安定を左右します。
この学生街で選ばれるのは、入居したその日から暮らせる部屋です。
冷蔵庫と洗濯機を備え付けにし、回線の契約を不要にする。
初期費用を入学準備の予算に収めてあげると、県外から来る新入生の家庭には分かりやすい安心材料になります。
合格発表のあとに部屋を整え始めても、近くの物件はもう埋まっていると考えるべきです。
鳥取市は、年によっては短期間に大雪が降り、交通が止まることがあります。
雪の朝に大学まで歩いて行けるか、車やバイクを置く場所が除雪されるか。
大雪の日の通学を説明できる物件は、遠方の家族にも選ばれます。
窓を二重にして冬の冷え込みと結露を抑えれば、寒さを理由にした途中退去も減らせます。
湖山の学生街には古い木造アパートも多く、学生の目は年々厳しくなっています。
壁の薄さ、浴室とトイレが一緒になった間取り、暗い外廊下。
全部を直す予算がなくても、防音マットを敷く、外廊下の照明を明るいものに替える、浴室の換気扇を新しくするといった手当てで、内見での印象は変わります。
何を直したかを募集文に書き添えると、手入れの行き届いた物件として伝わります。
鳥取の空室対策 / 米子は医学部と中海圏の転勤者
米子市には鳥取大学の医学部と附属病院があります。
大学の本部は鳥取市ですが、医学部だけは西の米子市にあり、医学生と医師・看護師の単身需要は米子市側に生まれます。
ここを取り違えて、鳥取市の物件で医療職を狙うのは筋が違います。
病院勤務の人に向けては、夜勤明けの睡眠を守る部屋づくりが効きます。
寝室の遮光、窓の遮音、病院へ車で出入りしやすい駐車場。
医学生は6年間住み続けることが多く、長く住める広さと収納を用意すると退去の頻度を下げられます。
米子市は山陰の交通の要で、松江市への通勤者や、中海を囲む地域の支店に勤める転勤者も暮らしています。
転勤者は急な内示で部屋を探すため、写真と動画で室内を確認でき、家具付きですぐ入れる部屋が強い。
米子鬼太郎空港や伯備線の駅までの所要時間を図面に書いておくと、出張の多い人の目に留まります。
米子市の築古物件は、見せ方を変えるだけで印象が変わる余地が大きい地域です。
皆生温泉の周辺や中海の近くなら、窓からの景色を写真の一枚目に使う。
見せ方への投資の考え方はホームステージングの費用対効果の記事で整理しました。
鳥取の空室対策 / 倉吉と境港は借り手の幅を広げる
倉吉市は白壁土蔵群で知られる中部の中心で、地元で働く若い世代と、郊外の持ち家から街中へ移る高齢者が主な借り手です。
街中の平らな場所にある1階の部屋は、高齢者の住み替え先として選ばれやすい。
浴室の手すりと玄関の段差解消を済ませ、高齢者向けの保証会社を使えば、受け入れの準備は整います。
境港市は漁港と水産加工の街で、空室率は15.9%と県内で最も高い水準です。
ここで家賃を下げて勝とうとしても、もともとの水準が低いため下げ幅がありません。
ペット可や二人入居可にして借り手の幅を広げる、港の仕事に合わせて早朝の出入りがしやすい駐車場を用意するといった、条件で差をつけるほうが現実的です。
境港の水木しげるロードや、北栄町の名探偵コナンの作者ゆかりの施設を訪れる観光客を相手に、家具付きの短期賃貸に切り替える方法もあります。
ただし旅館業法や住宅宿泊事業法の扱いと、消防設備の追加工事を先に確かめ、通常の賃貸に戻す費用まで含めて収支を組む必要があります。
鳥取の空室対策 / 雪を前提にした一年の段取り
鳥取の入れ替わりは、大学と病院の年度替わりがある春に集中します。
冬は雪で工事が止まる日があるため、春に向けた内装の工事は、雪が降る前の11月ごろまでに業者と日程を決めておくのが安全です。
外壁や屋根、駐車場の舗装といった屋外の工事は、秋のうちに終わらせます。
米子市の転勤者は、春に加えて秋の異動でも動きます。
夏の終わりに写真と図面を新しくしておけば、秋の内示に合わせた部屋探しを取りにいけます。
写真は、雪のない明るい季節に撮り直しておくと、冬に掲載しても暗い印象になりません。
春の入れ替わりで決まらなかった部屋は、そのままの条件で次の春を待たないことです。
学生向けで残った部屋を、地元の社会人や高齢者に向けた部屋に作り直す。
狙う層を変えて写真と文章を入れ替えるほうが、家賃を下げるより収入を守れます。
空室が続いたら、月ごとの反響と内見の数を仲介店から受け取り、写真や条件を変えた前後で比べます。
鳥取のように借り手の母数が少ない市場では、一件の問い合わせの増減にも意味があります。
変えたことと結果を記録に残しておけば、翌年の春に同じ失敗を繰り返さずに済みます。
鳥取の空室対策 / 東西で違う仲介網
鳥取県の仲介店は、鳥取市と米子市でそれぞれ別の客を抱えています。
鳥取市は大学の住まい紹介と結びついた店、米子市は病院の職員や企業の転勤者を扱う店が強い。
物件がある側の生活圏で、狙う層の客を持つ店に図面を集めるのが基本です。
雪の多い年は、除雪の体制が入居者の満足を左右します。
駐車場や通路の雪を誰がいつ片付けるのかを管理会社と決め、図面にも書いておくと、冬に初めて鳥取で暮らす人の不安を消せます。
工事の業者には、雪と寒さへの対策を含めた提案ができるかを確かめてください。
県内の業者は鳥取県の空室対策業者一覧から探せます。
鳥取県の空室対策 / 失敗しない業者選び5ステップ
空室対策業者を選ぶときに、絶対に外せない5つのチェックポイントをまとめました。
問い合わせる前、契約する前に、それぞれ確認しておくと業者選びで失敗するリスクを大きく減らせます。
どのステップも超重要なので、ぜひ参考にしてください。
それでは順番にご紹介していきます。
【STEP①】対応エリアでの実績棟数を確認する
まずは業者の「自分の物件があるエリア」での実績棟数を確認しましょう。
「全国対応」「鳥取県対応」と謳っていても、実際に施工・客付け実績がない地域だと、地場の仲介ネットワークを持っていません。
地名が伴わない「累計実績◯件」という数字には要注意。
「鳥取県での実績棟数を教えてください」と具体的に聞くのが鉄則です。
【STEP②】宅地建物取引業免許の番号と発行元を確認
不動産業者である以上、宅地建物取引業免許の番号は必須です。
免許番号は「鳥取知事(N)第◯◯◯号」または「国土交通大臣(N)第◯◯◯号」の形式で、必ず公式サイトや名刺・契約書類に記載されているもの。
括弧内の数字(N)は5年ごとの更新回数で、数字が大きいほど営業歴が長く、信頼性の目安になります。
【STEP③】料金体系が「3区分」で明示されているか
「相談時にお見積もり」「物件によります」とだけ答える業者は避けたほうが無難です。
信頼できる業者は、初期費用・月額費用・成果報酬の3区分で明示してくれます。
後から「これは別途料金です」と言われるトラブルを避けるためにも、最初の問い合わせ時に「料金プランの3区分を教えてください」と聞きましょう。
明示できる業者は透明性が高く、追加請求のリスクも低い傾向にあります。
【STEP④】提案書のスピードと具体性をチェック
問い合わせから提案書受領まで、5営業日以上かかる業者は要注意です。
空室対策はスピード勝負。
レスポンスの遅さは、その後の施策実行のスピードにも直結します。
さらに大切なのが提案内容の具体性。
「空室対策をします」だけの抽象的な提案ではなく、「具体的な施策・想定費用・期待効果（家賃◯円アップ・成約まで◯ヶ月）」が数字で書かれている業者を選びましょう。
【STEP⑤】最低2社、できれば3社で相見積もりを取る
同じ物件でも、業者によって提案内容と料金は大きく異なります。
1社だけで決めてしまうと、相場感が掴めず損をするリスクが高くなります。
最低でも2社、可能なら3社に同じ条件で見積もりを依頼し、「料金・実績・提案内容・人柄」の4軸で比較するのがおすすめ。
ニュウキョのお問い合わせフォーム1回で、鳥取県に強い業者を複数社まとめてご紹介できますので、ぜひご活用ください。
5ステップを実行すれば失敗リスクは大幅減
上記5つを実行するだけで、「契約してから後悔した」という典型的な失敗はほぼ避けられます。特にSTEP①の地域実績とSTEP⑤の相見積もりは、業者の質を見極める上で最も効果的な2つです。
