山梨の空室対策 / 空室率21.3%の市場構造
山梨県の空室率は21.3%です。
5戸に1戸が空いている計算で、全国でも最も厳しい部類に入ります。
県全体の平均賃料はワンルーム約4.6万円、ファミリー約7.3万円。
エリアで見ると差がはっきり出ます。
甲府市は空室率20.3%で、ワンルーム約5.3万円・ファミリー約8.4万円と県内では高い水準を保っています。
一方、北杜市は24.3%、南アルプス市と笛吹市は22.8%と、郊外ほど空室が深い。
つまり甲府市中心部ですら2割が空いているのが実態です。
同じ層を同じ条件で奪い合う限り、家賃を下げた物件から順に決まり、下げなかった物件が残ります。
山梨では、誰を呼ぶかを変えるところから始めるほかありません。
空室が長引く3つの理由
1つ目は若年層の県外流出です。
進学や就職で東京へ出た層が戻らず、単身向けワンルームの母数そのものが細っています。
築20年超の1Kが最も苦しいのはこのためです。
2つ目は車社会と持ち家志向。
駐車場1台の物件は、共働き世帯の候補から最初に外れます。
土地が安いため、ファミリー層は賃貸を経ずに戸建てを建てる流れも強い。
賃貸に残るのは、転勤者や数年以内に住み替える予定の世帯が中心になります。
3つ目は冬の寒さです。
甲府盆地は冬の冷え込みが厳しく、八ヶ岳南麓や富士北麓は標高が高い分さらに冷えます。
給湯管や水道管の凍結対策が書かれていない物件は、内見前に候補から落ちると考えてください。
山梨の空室対策 / 移住者とテレワーカーを狙う
東京から最も近い自然豊かな地方として、山梨は移住先の候補に挙がりやすい県です。
主な層は30〜40代のテレワーカー、子育て世帯、早期リタイアのシニア。
いきなり家を買わず、まず賃貸で暮らしてみる人が一定数います。
この層が見るのは家賃より広さと通信環境です。
3LDKで駐車場2台、光回線の速度が明示されていること。
この条件がそろえば、家賃7〜9万円帯でも反響が来ます。
改修の優先順位は次のとおりです。
- 光回線の導入と、実測した通信速度を募集文に明記する
- 一室を書斎として見せる。机と照明の設置で数万円から
- 駐車場を2台分確保し、来客用の空きも案内する
- 宅配ボックスを設置する。1台あたり5〜15万円が目安
移住者は物件と同時に暮らしの情報も探しています。
最寄りのスーパー、小児科、小学校までの距離を募集文に書き添えるだけで、問い合わせの質が上がります。
この手間を惜しむ地場の募集文が多いからこそ、差がつく部分です。
山梨の空室対策 / 甲府の二拠点居住と東京通勤
甲府駅から新宿駅までは中央線の特急かいじで約90分。
毎日の通勤には遠くても、週1〜2回の出社なら十分に通える距離です。
都内の住居費を抑えたい会社員や、都内と行き来する経営者が甲府を選ぶ理由はここにあります。
この層は平日の一部を家で過ごしません。
決め手になるのはセキュリティ、宅配ボックス、自宅前の駐車場の3点です。
甲府駅まで車で10分圏内なら、駅から遠い物件でも勝負になります。
募集文には新宿までの所要時間と、甲府駅周辺の駐車場事情を具体的に書きます。
都内の内見者は、地方の駅から先の動き方を知らないからです。
大月市は都心側に近く、ワンルーム約5.9万円・ファミリー約9.3万円と県内でも高い水準。
中央線の普通列車で都内へ出られる位置にあり、甲府より通勤の頻度が高い層を狙えます。
どの駅を起点に通うのかで、刺さる条件は変わるということです。
山梨の空室対策 / 富士北麓と八ヶ岳南麓
富士吉田市は空室率21.3%、ファミリー約6.9万円。
観光業の従業員と、移住・別荘需要が混ざる市場です。
北杜市はファミリー約4.6万円と県内でも安く、空室率は24.3%と最も深い水準にあります。
この2エリアは家具家電付き・1〜12か月の短期契約可にすると、ワーケーションや移住のお試し需要を拾えます。
家具家電一式の導入は20〜40万円程度が目安。
観光シーズンの短期需要と通年の移住者を組み合わせれば、空室月を減らせます。
景観は最大の武器です。
富士山や八ヶ岳が見える窓があるなら、写真の1枚目に使います。
晴れた冬の朝に撮った1枚は、どんな設備の説明よりも雄弁です。
暖房効率と凍結防止の対策は、景観と同じ重さで説明すべき項目。
都留市は都留文科大学を抱え、ワンルーム約5.0万円と富士北麓の中では単身向けの相場が保たれています。
学生向けの1Kを持つなら、移住者向けに作り替えるより、従来どおり学生の募集を磨くほうが早い。
エリアの中でも、物件ごとに狙う層を分けて考えます。
山梨の空室対策 / 築古1Kと2DKの立て直し
最も苦しいのは、甲府市内や郊外の築20年超の1Kと2DKです。
単身者の母数が細るなかで、新しい物件と同じ土俵に立つと家賃で負けます。
ここでは、部屋の役割を変える発想が要ります。
2DKは、和室と洋室を一体にして1LDKへ変える改修が定番です。
間仕切りの撤去と床の張り替えで、100〜200万円程度が目安。
広いリビングを求める単身の移住者やカップルに届くようになり、家賃を据え置いたまま候補に入れます。
1Kは大がかりな改修より、見せ方の修正が先です。
照明を電球色から昼白色に替える、古いカーテンを外して撮り直す、エアコンを省エネ機種に更新する。
数万円から十数万円の投資で、写真の印象は大きく変わります。
家賃を下げる前に、写真・設備・募集文の3点を直したかどうかを確かめてください。
どれか1つでも手を付けていないなら、値下げはまだ早い段階です。
値下げは一度行うと既存入居者の更新家賃にも波及し、元に戻せません。
山梨の空室対策 / 退去と募集のスケジュール
学生と転勤者の退去は2〜3月に集中します。
ただし移住者や二拠点居住者は、春と秋の気候がよい時期に下見に来る傾向があります。
都市部の繁忙期とはずれる点が山梨の特徴です。
このずれを使います。
2〜3月は従来どおり転勤者と地元の単身者を狙い、5〜6月と9〜10月は移住者向けに写真と募集文を差し替える。
冬の退去で空いた部屋は、雪の前の11月までに内見できる状態にしておきます。
凍結の恐れがある空室は水抜きを済ませ、管理会社に冬季の巡回を依頼してください。
冬の間に配管が破裂すると、春の募集に間に合いません。
山梨の空室対策 / 地場の仲介会社の使い方
甲府の地場仲介は、地元の単身者や転勤者には強い一方、県外の移住希望者との接点は多くありません。
移住者を狙うなら、移住相談窓口に出入りしている会社や、ポータルサイトで県外の反響を集めている会社を選ぶ必要があります。
確認するのは、過去1年に県外からの問い合わせを何件扱ったか、オンライン内見に対応できるか、の2点です。
オンライン内見に対応できない会社に任せると、県外の見込み客を最初の段階で取りこぼします。
県内の業者の比較は山梨県の空室対策業者一覧で確認できます。
内装や家具の演出にどこまで費用をかけるかは、ホームステージングのROIの記事が判断材料になります。
山梨県の空室対策 / 失敗しない業者選び5ステップ
空室対策業者を選ぶときに、絶対に外せない5つのチェックポイントをまとめました。
問い合わせる前、契約する前に、それぞれ確認しておくと業者選びで失敗するリスクを大きく減らせます。
どのステップも超重要なので、ぜひ参考にしてください。
それでは順番にご紹介していきます。
【STEP①】対応エリアでの実績棟数を確認する
まずは業者の「自分の物件があるエリア」での実績棟数を確認しましょう。
「全国対応」「山梨県対応」と謳っていても、実際に施工・客付け実績がない地域だと、地場の仲介ネットワークを持っていません。
地名が伴わない「累計実績◯件」という数字には要注意。
「山梨県での実績棟数を教えてください」と具体的に聞くのが鉄則です。
【STEP②】宅地建物取引業免許の番号と発行元を確認
不動産業者である以上、宅地建物取引業免許の番号は必須です。
免許番号は「山梨知事(N)第◯◯◯号」または「国土交通大臣(N)第◯◯◯号」の形式で、必ず公式サイトや名刺・契約書類に記載されているもの。
括弧内の数字(N)は5年ごとの更新回数で、数字が大きいほど営業歴が長く、信頼性の目安になります。
【STEP③】料金体系が「3区分」で明示されているか
「相談時にお見積もり」「物件によります」とだけ答える業者は避けたほうが無難です。
信頼できる業者は、初期費用・月額費用・成果報酬の3区分で明示してくれます。
後から「これは別途料金です」と言われるトラブルを避けるためにも、最初の問い合わせ時に「料金プランの3区分を教えてください」と聞きましょう。
明示できる業者は透明性が高く、追加請求のリスクも低い傾向にあります。
【STEP④】提案書のスピードと具体性をチェック
問い合わせから提案書受領まで、5営業日以上かかる業者は要注意です。
空室対策はスピード勝負。
レスポンスの遅さは、その後の施策実行のスピードにも直結します。
さらに大切なのが提案内容の具体性。
「空室対策をします」だけの抽象的な提案ではなく、「具体的な施策・想定費用・期待効果（家賃◯円アップ・成約まで◯ヶ月）」が数字で書かれている業者を選びましょう。
【STEP⑤】最低2社、できれば3社で相見積もりを取る
同じ物件でも、業者によって提案内容と料金は大きく異なります。
1社だけで決めてしまうと、相場感が掴めず損をするリスクが高くなります。
最低でも2社、可能なら3社に同じ条件で見積もりを依頼し、「料金・実績・提案内容・人柄」の4軸で比較するのがおすすめ。
ニュウキョのお問い合わせフォーム1回で、山梨県に強い業者を複数社まとめてご紹介できますので、ぜひご活用ください。
5ステップを実行すれば失敗リスクは大幅減
上記5つを実行するだけで、「契約してから後悔した」という典型的な失敗はほぼ避けられます。特にSTEP①の地域実績とSTEP⑤の相見積もりは、業者の質を見極める上で最も効果的な2つです。
