石川の空室対策 / 観光と大学と転勤が重なる市場
石川県の空室率は13.0%です。
県全体の平均賃料はワンルーム約4.5万円、ファミリー約7.2万円。
北陸の中でも需要の厚い県です。
市ごとに見ると、金沢市は空室率11%で、ワンルーム約6.9万円・ファミリー約11.0万円と県内で突出しています。
白山市は13.0%で県平均と同じ水準。
小松市・七尾市・加賀市・かほく市・能美市は14.5%、輪島市・珠洲市・羽咋市は16%と、能登の方面ほど厳しくなります。
金沢市に需要が集まる理由は、観光、大学、企業の支店の3つが同じ街に重なっていることです。
北陸新幹線で首都圏とつながり、転勤者や出張者も多く訪れます。
需要の層が多い市場は、打ち手の選択肢も多い市場です。
逆に言えば、物件の立地と築年数に合わない戦略を選ぶと、投資が空回りします。
まず物件がどの層に向いているかを見極めることが出発点です。
県平均の家賃と比べて高いか安いかを判断しても、あまり意味はありません。
比べるべきは、同じバス停や同じ校区にある競合物件です。
半径1〜2km以内の物件の家賃と築年数、設備を一覧にすることから始めます。
空室が長引く理由
1つ目は新築との競合です。
金沢駅周辺や郊外の新しい住宅地では新築の供給が続き、築古の物件は設備で見劣りします。
築20年を超えた物件が新築と同じ写真の撮り方で募集しても、比べられて終わります。
2つ目は雪と車社会。
金沢の郊外や小松、白山では車がないと暮らしにくく、駐車場の除雪が入居者任せの物件は敬遠されます。
3つ目は能登の人口の伸び悩みです。
2024年1月の能登半島地震の後、輪島市や珠洲市では暮らしの再建が続いています。
従来の単身向けの募集だけでは、需要を取りきれません。
募集の情報量が少ないことも、見落とされがちな原因です。
暖房の種類、駐車場の除雪、灯油の配達の有無。
こうした雪国の生活の情報が書かれていない掲載は多く、首都圏から来る転勤者ほどこの情報で物件を選びます。
石川の空室対策 / 町家リノベで唯一無二の物件に
金沢市の中心部には、戦前に建てられた町家が残っています。
この町家をリノベーションした賃貸は、他にない物件として、家賃を下げずに選ばれる理由を作れます。
改修の柱は、耐震補強、断熱改修、水回りの刷新の3つです。
総予算は300〜800万円程度が目安で、建物の状態によって大きく変わります。
冬の寒さが厳しい北陸では、断熱を後回しにすると入居後の不満につながります。
町家を求める層は、若手の起業家やクリエイター、金沢に数年赴任する外国人、伝統工芸に関わる人です。
家賃より、住まいの個性と立地を重視します。
募集では、梁や土間、坪庭のような町家らしい部分を写真の主役にします。
一方で、寒さや音の伝わりやすさのような弱点も正直に書くことが、入居後の早期退去を防ぐ方法です。
町家ほどの個性がない築古の木造でも、考え方は応用できます。
古い建具や梁を残したまま水回りだけを刷新すれば、新築にない味わいを打ち出せます。
全面改修が難しい場合は、照明と壁紙の張り替え、写真の撮り直しから始めるのが現実的です。
石川の空室対策 / 観光地周辺の中期賃貸
兼六園、ひがし茶屋街、長町武家屋敷跡の周辺は、観光地ならではの需要があります。
ホテルや旅館、飲食店で働く人、数か月単位で滞在する研究者や出張者。
こうした層は家具家電付きの中期賃貸を好みます。
家具家電一式の導入は20〜40万円程度が目安です。
1〜6か月程度の定期借家で貸せば、通常の賃貸と短期需要の両方を取れます。
民泊として貸す場合は、住宅宿泊事業法の年180日の上限と、消防法の設備基準、市の条例による制限を必ず確認します。
届出のないまま短期貸しを続けると、営業停止や罰則の対象になります。
制度の確認が済むまでは、30日以上の中期賃貸に絞るのが無難です。
中期賃貸の入居者は、生活用品をそろえずに入居できることを重視します。
寝具、調理器具、洗濯機まで用意し、写真で一式を見せることが条件です。
金沢市内の詳しい事情は金沢市の空室対策の記事で扱っています。
石川の空室対策 / 金沢大学と金沢工業大学の学生
金沢大学は角間キャンパスに主な学部があり、金沢工業大学は野々市市にあります。
学生向けの単身物件は、この2つのキャンパスの周辺に集まっています。
学生の物件は、保護者が内見に同行して決めることが多いのが特徴です。
共用部の清掃状態、防犯カメラ、オートロックの有無が判断材料になります。
防犯カメラの設置は1台あたり数万円から十数万円が目安です。
家賃4〜6万円帯なら、家具家電付き・敷金礼金ゼロで初期費用の比較に勝てます。
角間キャンパスは坂の上にあり、通学の手段が物件選びを左右します。
バスの本数とキャンパスまでの所要時間を書くと、候補に残りやすくなります。
能美市には北陸先端科学技術大学院大学があり、大学院生や研究者の需要もあります。
留学生も多いため、外国語での案内や家具家電付きの条件が選ばれる理由になります。
金沢医科大学のある内灘町の周辺は、在学期間の長い医学生や病院の職員が中心です。
一度決まれば長く住んでもらえる層で、防音性の高い部屋や勉強に集中できる机と照明への投資は回収が見通しやすくなります。
石川の空室対策 / 小松・白山の製造業と能登の需要
小松市と白山市は製造業の工場が集まり、技術者や転勤者の社宅需要があります。
白山市はワンルーム約4.6万円、小松市は約3.6万円。
北陸新幹線の小松駅ができ、首都圏からの転勤者にとっても便利になりました。
法人向けには、家具家電付き、複数戸の同時契約、駐車場の確保をまとめて提示するのが基本です。
工場の勤務はシフト制が多いため、遮光カーテンと防音性の高い窓も評価されます。
能登の方面では、地震からの復旧と復興に関わる工事関係者や支援の人員が、数か月から年単位で滞在しています。
七尾市や羽咋市のように能登へ通いやすい場所の物件なら、家具家電付きで中期に貸せる条件を整えると需要を取り込めます。
加賀市は温泉街を抱え、空室率は14.5%です。
北陸新幹線の加賀温泉駅ができ、旅館やホテルで働く人の単身需要に加え、関西方面との行き来も便利になりました。
勤務先までの距離が短い物件ほど選ばれます。
石川の空室対策 / 雪と繁忙期のスケジュール
学生と転勤者の退去は2〜3月に集中します。
この時期は雪の季節と重なるため、除雪された駐車場と玄関前の写真を前の冬のうちに撮っておくのが理想です。
原状回復工事は雪で遅れることがあります。
退去予定が分かった時点で業者の日程を押さえ、2月中に内見できる状態にしておきます。
秋の転勤時期に向けては、8月までに写真と募集文を更新します。
冬の前には、給湯器と暖房の動作確認、屋根や雨どいの点検を済ませておきます。
冬場の故障は入居者の不満につながりやすく、退去の引き金になりかねません。
石川の空室対策 / 業者の使い方
金沢の地場仲介は、学生や転勤族の需要に強い会社が多い市場です。
一方、町家や中期賃貸のような特殊な物件を扱える会社は限られます。
町家をリノベするなら、町家の改修と賃貸の両方に実績のある会社を選ぶ必要があります。
確認したいのは、法人契約の実績、オンライン内見への対応、特殊な物件の募集の経験の3点です。
県内の業者は石川県の空室対策業者一覧で比較できます。
家具の演出にかける費用の考え方は、ホームステージングのROIの記事が参考になります。
石川県の空室対策 / 失敗しない業者選び5ステップ
空室対策業者を選ぶときに、絶対に外せない5つのチェックポイントをまとめました。
問い合わせる前、契約する前に、それぞれ確認しておくと業者選びで失敗するリスクを大きく減らせます。
どのステップも超重要なので、ぜひ参考にしてください。
それでは順番にご紹介していきます。
【STEP①】対応エリアでの実績棟数を確認する
まずは業者の「自分の物件があるエリア」での実績棟数を確認しましょう。
「全国対応」「石川県対応」と謳っていても、実際に施工・客付け実績がない地域だと、地場の仲介ネットワークを持っていません。
地名が伴わない「累計実績◯件」という数字には要注意。
「石川県での実績棟数を教えてください」と具体的に聞くのが鉄則です。
【STEP②】宅地建物取引業免許の番号と発行元を確認
不動産業者である以上、宅地建物取引業免許の番号は必須です。
免許番号は「石川知事(N)第◯◯◯号」または「国土交通大臣(N)第◯◯◯号」の形式で、必ず公式サイトや名刺・契約書類に記載されているもの。
括弧内の数字(N)は5年ごとの更新回数で、数字が大きいほど営業歴が長く、信頼性の目安になります。
【STEP③】料金体系が「3区分」で明示されているか
「相談時にお見積もり」「物件によります」とだけ答える業者は避けたほうが無難です。
信頼できる業者は、初期費用・月額費用・成果報酬の3区分で明示してくれます。
後から「これは別途料金です」と言われるトラブルを避けるためにも、最初の問い合わせ時に「料金プランの3区分を教えてください」と聞きましょう。
明示できる業者は透明性が高く、追加請求のリスクも低い傾向にあります。
【STEP④】提案書のスピードと具体性をチェック
問い合わせから提案書受領まで、5営業日以上かかる業者は要注意です。
空室対策はスピード勝負。
レスポンスの遅さは、その後の施策実行のスピードにも直結します。
さらに大切なのが提案内容の具体性。
「空室対策をします」だけの抽象的な提案ではなく、「具体的な施策・想定費用・期待効果（家賃◯円アップ・成約まで◯ヶ月）」が数字で書かれている業者を選びましょう。
【STEP⑤】最低2社、できれば3社で相見積もりを取る
同じ物件でも、業者によって提案内容と料金は大きく異なります。
1社だけで決めてしまうと、相場感が掴めず損をするリスクが高くなります。
最低でも2社、可能なら3社に同じ条件で見積もりを依頼し、「料金・実績・提案内容・人柄」の4軸で比較するのがおすすめ。
ニュウキョのお問い合わせフォーム1回で、石川県に強い業者を複数社まとめてご紹介できますので、ぜひご活用ください。
5ステップを実行すれば失敗リスクは大幅減
上記5つを実行するだけで、「契約してから後悔した」という典型的な失敗はほぼ避けられます。特にSTEP①の地域実績とSTEP⑤の相見積もりは、業者の質を見極める上で最も効果的な2つです。
