静岡市の空室対策 / 3区の家賃と空室率の差
静岡市は葵区、駿河区、清水区の3区からなる県庁所在地の政令市です。
3区の数字を並べると、静岡駅からの距離に沿って家賃と空室率がきれいに並ぶことが分かります。
ワンルームの平均賃料は葵区が87,300円、駿河区が71,900円、清水区が57,000円です。
空室率は葵区11%、駿河区12%、清水区13%。
静岡県全体の空室率13%と比べると、葵区だけがはっきり県平均を下回っています。
ファミリー向けの平均賃料は葵区140,000円、駿河区115,200円、清水区91,400円。
葵区と清水区の差はおよそ5万円で、同じ市内でも別の市場と考えたほうが判断を誤りません。
清水区の物件を葵区と同じ基準で募集しても、反応が鈍いのは当然です。
静岡市の入居者は、静岡駅を中心に職場と生活圏を考えます。
駅から離れた物件ほど、家賃以外の選ばれる理由を用意しないと、値下げの競争に巻き込まれます。
その理由をどこに置くかが、区ごとの打ち手の違いになります。
静岡市の空室対策 / 静岡駅と呉服町の徒歩圏
葵区の静岡駅、呉服町、両替町、七間町の周辺は、県庁や市役所、金融機関、支店が集まる市の中心地です。
東海道新幹線の停車駅で、東京と名古屋への出張がしやすいことも、この街に住む理由になっています。
葵区の1LDKは平均144,000円です。
この市場の特徴は、静岡駅からの徒歩分数が家賃にそのまま反映されることです。
徒歩10分圏と15分圏では、同じ間取りでも入居者の反応が変わります。
募集文では、静岡駅だけでなく呉服町の通りや県庁までの徒歩分数も分けて書き、職場に歩いて通える生活を具体的に伝えます。
入居者の中心は、県庁や市役所、金融機関に勤める単身社会人と、支店に赴任した会社員です。
両替町の繁華街に近い物件は、オートロックとモニター付きインターホンの有無で女性の反応が大きく変わります。
後付けのモニター付きインターホンは1戸あたり3〜6万円が目安です。
徒歩圏の築古物件は、立地の強みがある分だけ内装の更新が効きます。
立地に頼って内装を放置すると、徒歩圏でも新しい物件に客を取られます。
クロスと床、照明の一新で1室40〜80万円程度が目安で、家賃を下げるより手残りが大きくなる例は少なくありません。
静岡市の空室対策 / 東静岡と草薙の学生・再開発
駿河区の東静岡駅周辺は、グランシップやMARK IS 静岡を中心に再開発が進んだエリアです。
隣の草薙駅の周辺には静岡県立大学があり、静岡大学の静岡キャンパスも駿河区の大谷にあります。
駿河区の1LDKは平均118,600円です。
この市場は、学生と、静岡駅周辺より家賃を抑えたい社会人が中心になります。
学生の部屋探しは合格発表の直後から始まり、3月半ばには落ち着きます。
- 12月中に写真と募集図面を仕上げ、合格発表に間に合わせる
- 家具家電付きとインターネット無料で親世帯の負担を減らす
- キャンパスまでの自転車とバスの所要時間を両方書く
- 社会人向けには静岡駅まで1駅の近さを冒頭に書く
家具家電の一式は1室20〜40万円が目安です。
東静岡は静岡駅の隣駅でありながら家賃が抑えられる点を、社会人向けの募集で前に出すと、徒歩圏の物件と比べる層を拾えます。
学生向けのワンルームは、卒業する4年生の退去で毎年同じ時期にまとまって空きます。
退去立会いと原状回復の工事を2月中に終わらせ、後期日程の合格者にも間に合わせる段取りが欠かせません。
学生の少ない区画では、社会人向けに募集文を書き換えて、1年を通じた募集に切り替える判断も必要です。
静岡市の空室対策 / 清水区の港湾と地元需要
清水区の清水駅、新清水駅、エスパルスドリームプラザの周辺は、清水港の港湾と物流で働く人と、地元のファミリーが混在する市場です。
清水区のワンルームは平均57,000円で、葵区の3分の2程度に収まります。
港湾と物流の現場には、単身の就労者と外国籍の従業員が多く働いています。
外国籍の申込者を受け付ける保証会社を選び、入居後の連絡を多言語で受けられる管理会社と組むことが、この層を取り込む前提です。
家具家電付きのプランは、赴任直後の住まいとしても選ばれます。
ファミリー向けには、駐車場2台の確保が条件になります。
清水区は車での生活が前提で、敷地内で足りなければ近隣の月極駐車場と提携して案内します。
新清水駅から静岡鉄道で新静岡に出られる点も、葵区に通勤する層への訴求になります。
清水区の古い物件で空室が長引く理由は、設備の古さと駐車場の不足に集約されます。
キッチン交換は1台40〜80万円、温水洗浄便座は1台3〜5万円が目安です。
家賃だけを下げても、葵区や駿河区の新しい物件との差は埋まりません。
設備を整えて地元の家族に長く住んでもらう方針が手堅い選択です。
静岡市の空室対策 / 郊外ファミリーと車社会
葵区北部の千代田や井宮、駿河区南部の用宗や小鹿、登呂の周辺は、郊外ファミリーの市場です。
駿河区のファミリー賃料は平均115,200円で、葵区の中心部より手頃な水準にあります。
この市場の家族は、子どもの小学校と中学校から逆算して部屋を探します。
募集文の冒頭に学校名と通学路の様子を書き、駐車場は世帯で2台を前提に考えます。
共働き世帯には食洗機、浴室乾燥機、追い焚き機能が効き、食洗機の後付けは10〜20万円、追い焚き機能は20〜40万円が目安です。
在宅勤務の層には、2LDKの1室を書斎として提案する募集図面も効きます。
静岡市の空室対策 / 繁忙期と仲介の使い方
静岡市の繁忙期は1月から3月です。
学生、新社会人、転勤者の動きが重なり、静岡駅と東静岡では2月に問い合わせが集中します。
支店の多い街のため、異動の出る3月と9月の前にも山が来ます。
12月と8月に退去予定を洗い出す習慣をつけると、年2回の山を両方取りにいけます。
工事の発注が繁忙期に重なると職人の手配が遅れるため、見積もりの依頼は早いほど有利です。
静岡駅周辺は仲介店が多く、ポータルサイトでの見え方が成約を左右します。
清水区と郊外は地元の客付け業者の力が強く、複数社に案内件数を月に1度は報告してもらうのが効く方法です。
管理会社に任せきりにせず、どの業者が何件案内し、内見後に何を理由に断られたかまで聞き取ると、次に直すべき設備が見えてきます。
浜松市との比較は浜松市の空室対策で、県全体の事情は静岡県の空室対策の記事で確認できます。
県内の業者探しには静岡県の業者一覧が使えます。
静岡県の空室対策 / 失敗しない業者選び5ステップ
空室対策業者を選ぶときに、絶対に外せない5つのチェックポイントをまとめました。
問い合わせる前、契約する前に、それぞれ確認しておくと業者選びで失敗するリスクを大きく減らせます。
どのステップも超重要なので、ぜひ参考にしてください。
それでは順番にご紹介していきます。
【STEP①】対応エリアでの実績棟数を確認する
まずは業者の「自分の物件があるエリア」での実績棟数を確認しましょう。
「全国対応」「静岡県対応」と謳っていても、実際に施工・客付け実績がない地域だと、地場の仲介ネットワークを持っていません。
地名が伴わない「累計実績◯件」という数字には要注意。
「静岡県での実績棟数を教えてください」と具体的に聞くのが鉄則です。
【STEP②】宅地建物取引業免許の番号と発行元を確認
不動産業者である以上、宅地建物取引業免許の番号は必須です。
免許番号は「静岡知事(N)第◯◯◯号」または「国土交通大臣(N)第◯◯◯号」の形式で、必ず公式サイトや名刺・契約書類に記載されているもの。
括弧内の数字(N)は5年ごとの更新回数で、数字が大きいほど営業歴が長く、信頼性の目安になります。
【STEP③】料金体系が「3区分」で明示されているか
「相談時にお見積もり」「物件によります」とだけ答える業者は避けたほうが無難です。
信頼できる業者は、初期費用・月額費用・成果報酬の3区分で明示してくれます。
後から「これは別途料金です」と言われるトラブルを避けるためにも、最初の問い合わせ時に「料金プランの3区分を教えてください」と聞きましょう。
明示できる業者は透明性が高く、追加請求のリスクも低い傾向にあります。
【STEP④】提案書のスピードと具体性をチェック
問い合わせから提案書受領まで、5営業日以上かかる業者は要注意です。
空室対策はスピード勝負。
レスポンスの遅さは、その後の施策実行のスピードにも直結します。
さらに大切なのが提案内容の具体性。
「空室対策をします」だけの抽象的な提案ではなく、「具体的な施策・想定費用・期待効果（家賃◯円アップ・成約まで◯ヶ月）」が数字で書かれている業者を選びましょう。
【STEP⑤】最低2社、できれば3社で相見積もりを取る
同じ物件でも、業者によって提案内容と料金は大きく異なります。
1社だけで決めてしまうと、相場感が掴めず損をするリスクが高くなります。
最低でも2社、可能なら3社に同じ条件で見積もりを依頼し、「料金・実績・提案内容・人柄」の4軸で比較するのがおすすめ。
ニュウキョのお問い合わせフォーム1回で、静岡県に強い業者を複数社まとめてご紹介できますので、ぜひご活用ください。
5ステップを実行すれば失敗リスクは大幅減
上記5つを実行するだけで、「契約してから後悔した」という典型的な失敗はほぼ避けられます。特にSTEP①の地域実績とSTEP⑤の相見積もりは、業者の質を見極める上で最も効果的な2つです。
